Maankäyttö- ja kaavatoimikunta on kesän aikana yhdessä Oriveden kaavoituspäällikön kanssa valmistellut maankäyttösopimusten periaatteet vastaisuudessa sovellettavaksi ohjenuoraksi kaavamuutosten tekoon yhdessä maanomistajien kanssa. Orivedellä on vireillä useampikin hanke, joissa näitä periaatteita sovelletaan käytäntöön.
Kaupungin maapoliittisen ohjelman mukaan kaupunki pyrkii kehittämään sopimuskäytäntöjä, joissa niin kaupunki kuin maanomistaja ja mahdollinen rakennusliikekin voivat saada osansa kaavamuutoksen tuomasta arvonnoususta.
Sopimuksen keskeisin sisältö on määrittää sopimuskorvaus, joka kattaa kaupungille aiheutuvia kustannuksia kuten yhdyskuntarakentaminen, suunnittelu- ja selvityskustannukset. Sopimuksella myös jaetaan kaavoituksen tuoma kiinteistön arvonnousu maanomistajan ja kaupungin kesken.
Maankäyttösopimuksessa ei kuitenkaan voi sitovasti sopia kaavan sisällöstä, eivätkä ne sido kaavoitukseen liittyvää päätöksentekoa. Toki siihen voidaan kirjata sopijaosapuolten tavoitteet kaavan laatimista tai muuttamista koskien.
Kaavoituksen käynnistämistä koskevaa sopimusta kutsutaan puitesopimukseksi. Selkeämpi termi voisi kaupunginjohtajan mukaan olla ”kaavoituksen käynnistämissopimus”. Se laaditaan ennen kaavaluonnosvaihetta. Varsinainen maankäyttösopimus valmistellaan kaavaprosessin aikana ja hyväksytään asemakaavaan liittyvänä ennen kaavan hyväksymistä.
Ensimmäiseksi käyttöön Kirkkolahdenrannassa
Orivedellä on parhaillaan vireillä useita mahdollisia kaavahankkeita, jotka kohdistuvat yksityisten maanomistajien omistamille alueille kuten Kirkkolahdenrannan asemakaavan muutos ja Markunniemen asemakaavan muutos. Muitakin saattaa olla lähiaikoina tulossa. Kaikki nämä hankkeet edellyttävät puitesopimuksen ja maankäyttösopimuksen laadintaa.
Näillä periaatteilla halutaan luoda yhtenäinen linja sopimusneuvotteluihin ja varmistaa maanomistajien tasapuolinen kohtelu. Samalla pyritään kattamaan kaupungille kaavahankkeista koituvat kustannukset.
Toisaalta maankäyttösopimukset nähdään varteenotettavana keinona edistää täydennysrakentamista sijainniltaan hyvin saavutettavilla alueilla keskustassa ja sen liepeillä. Sen ohella mahdollistetaan huonokuntoisten rakennusten väheneminen katukuvassa.
Maankäyttösopimusten periaatteissa lähtökohtana sopimuskorvaukselle on 50 prosenttia kaavoituksen tuomasta arvonnoususta. Korvauksena voidaan tietyissä tapauksissa soveltaa myös alempaa, 30–40 prosentin tasoa tai mahdollisesti myös korkeampaa, 60 prosenttiin arvonnoususta asettuvaa korvausta. Viimemainittua voidaan harkita, jos kaavahankkeen toteuttaminen aiheuttaa kaupungille merkittävän suuria kustannuksia.
Nyt ollaan niin pitkällä, että kaupunginhallitus esittää periaatteiden hyväksymistä maanantaina kokoontuvalle valtuustolle.
Periaatteita sovellettu jo valmistelun edetessä
Nyt hyväksyttäviä periaatteita on sovellettu käytäntöön kesän aikana käydyissä neuvotteluissa maanomistajan kanssa. Maankäyttö- ja kaavatoimikunta pääsikin elokuun puolivälissä hyväksymään osaltaan puitesopimuksen ja se esitettiin kaupunginhallituksen hyväksyttäväksi.
Puitesopimus koskee Kirkkolahdenrannan kiinteistöjä, joilta on jo purettu vanhat rakennukset. Myös maanomistajan edustajat ovat alustavasti ilmoittaneet päivitetyn sopimusluonnoksen olevan hyväksyttävissä.
Sopimuksen valmistelussa todettiin, että suunnittelualueen läpi Kirkkolahden rannassa kulkee jätevesilinja, jonka putket ovat 1970-luvulta. Tämä linja tulisi uusittavaksi lähimpien kymmenen vuoden aikana joka tapauksessa, tehdään alueella kaavamuutos tai ei. Siksi sen uusimiseen kohdistuvat kustannukset kuuluvat kaupungille.
Linjan uusiminen onkin järkevää ennen kaavamuutosalueen mahdollista rakentamista. Samalla kannattaa suunnitella linjan sijainti siten, että se on linjan käytön ja huollon sekä tonttien muodostamisen ja käytön kannalta järkevää.
Puitesopimukselle riittää hyväksyntä kaupunginhallituksessa, jonka se jo saikin. Kaupunginhallitus antoi myös kaavoituspäällikölle oikeuden tehdä sopimukseen vähäisiä teknisiä tarkennuksia.
